מאמר: היטלי פיתוח (סלילה ,ביוב,מים תיעול) נסיון של הרשויות לגזול את האזרח.
מאת: דורון כהן מנכ"ל ממ"ג מאגרי מידע גאוגרפי לישראל בע"מ מודד מוסמך ומומחה לנושא הרקע ההנדסי והמשפטי להצדקת/אי הצדקת החיוב בהיטלים.
- רשות מקומית מחייבת בהיטלי פיתוח שהחליפו את נושא דמי ההשתתפות בהוצאות פיתוח,הרציו העולה מכך הוא שהרשות בחשבה את החישוב הכלכלי שמאחורי הסכומים המשוכללים למ"ר ו/או למ"ק שבתוספת לחוקי העזר בנושאי סלילה, מים, ביוב , ניקוז - הרשות צריכה במאזן סכום אפס בין הוצאותיה היעודיות לנושא לבין הכנסותיה מההיטלים.
מכאן שיש תנאים הכרחיים לחיוב בהיטלים:
א. לא ביצעה הרשות תשתיות על חשבונה ו/או בצעה חלקית אין היא רשאית בחיוב בהיטל הנקוב בחוקי העזר שלה.
ב. שולם פעם אחת בחיי הנכס היטל כלשהוא כל עוד לא נאמר מפורשות בחוק אחרת , לא תוכל הרשות לחייב את הנכס שנית שכן אזי לא יתקיים כלל א'.
ג. הוכח כי העירייה הרוויחה מהיטלי פיתוח ייפסל חוק העזר שלה (ראה ארגון הקבלנים נ' עיריית חולון בע"א בבית המשפט העליון.)
- במקרים של יישובי פריפריה שהוקמו בהחלטות ממשלה, ו/או שמצבם בכי רע והמדינה מבקשת לשפר את מצבם, מקימה המדינה מכספה באמצעות משרד מסו"ת באמצעות חפ"ת , אזורי תעשיה, וכדי לקדם את הנושא ממנה חברה מנהלת המפתחת ומקימה את התשתיות על חשבונה וגובה דמי השתתפות , חלף היטלים ממפעלים המבקשים לחכור את הקרקע, על פי תחשיב הכולל את מלוא הזכויות בתב"ע הקיים לאותו אזו"ת, התשתיות מועברות במרוצת הזמן לרשות המקומית לצורך תחזוקתן. במקרה זה במידה ואושרה תב"ע המגדילה את זכויות הבנייה , והרשות מתקציבה הקימה תשתיות חדשות , היא רשאית לגבות רק את היטלי הפיתוח עבור מרכיב הבנייה בלבד של התוספת לזכויות.
דהיינו אם יזם בנה פחות מזכויותיו על פי התב"ע המקורית שלפיה פעלה המדינה בפתחה את האיזור , והשלים את הבנייה מאוחר יותר לא ישלם היזם עד מיצוי זכויותיו על פי התב"ע המקורית בשום מקרה.
- הקימה הרשות המקומית חברה כלכלית אשר גבתה דמי-פיתוח עבור אזו"ת ודמים אלו שולמו על פי הסכם חכירה עם ממ"י גם כאן יחול הכלל הנזכר לעיל בסעיף 2. (ראה ע"א מועצה אזורית באר טוביה נ' חב' ישפרו).גם אם אושרה תב"ע המגדילה זכויות כל עוד לא בצעה הרשות כל עבודת פיתוח, אינה רשאית לגבות היטלים.(ראה גם עת"מ אשבד נ' עיריית ראש העין- השופט מודריק)
- היה בנכס מסוים בניה , והיה הנכס מחובר לתשתיות ו/או שולמו בעבורו חיוב בעלים והחליט הבעלים להרסו ולבנות תחתיו מבנה באותו ייעוד אבל חדש, ישלם הבעלים רק עבור הדלתה ששטחה מעל השטח שהיה קיים קודם.
- חריג למקרה זה כאשר יוכח כי השימוש במבנה החדש ייאלץ את הרשות להקים תשתיות חדשות, הנובעות מהעמסת יתר של המבנה החדש על התשתיות העירונית, לדוגמה בנית קניון ו/או סינימה סיטי במקום מבנה מסחרי רגיל. (ראה ע"א מנחיימי נ' עיריית ר"ג).
- רשויות רבות מקבלות מענקי פיתוח ממשרד הפנים, ו/או משרד התחבורה מממן חלק מתשתית הכבישים בעיקר באזורים המשתלבים עם דרכים בין עירוניות, במקרה דנן רשאית הרשות לגבות היטלי פיתוח , ביחס ישיר בין השקעתן לבין ההשקעה שהושקעה ע"י המדינה.
- כאשר משה"בש מממן הקמת עיר ,שכונה,מתחם בניה על חשבונו לא תגבה הרשות כל היטלים באותם אזורים כל עוד לא בצעה על חשבונה תשתיות חדשות. מקרה זה נכון לדוגמה לכרמיאל קרית מלאכי, רובעים בב"ש וכיו"ב.
- גם כאשר עירייה סוללת כביש חדש בתוואי שונה מהתוואי שהיה קודם לכן אין זו עילה לגביית היטלי פיתוח (ר' ע"א תושבי רח' שמעוני נ' עיריית הרצליה) וחל כאן איסור כפל היטלים.
- היה במקום מסויים קמפוס צבאי ממשלתי, או פרטי אשר פונ או התפנה ,ושילם בעבר דמי השתתפות ו/או היטלים ו/או היו במקום תשתיות, אין הרשות המקומית רשאית לגבות תשלום בגין מרכיב הקרקע המופיע בחוקי העזר שלה מבעלים חדש.
- באם נתנה עירייה אישור לטאבו למוכר נכס חזקה שאין לחייב את הבעלים החדשים בגין המרכיבים המופיעים באישור שניתן למוכר.
- החל משנת 2010 חל על הרשות התיקונים בחוק ההסדרים בנושא היטלי ביוב ומים ובמקום שיש תאגיד מים וביוב אין העירייה רשאית לחייב היטלים על פי חוקי העזר שלה , ובמקום זאת רק התאגיד רשאי לפעול וכל זאת על פי התיקונים בחוק ההסדרים.
- שטח שעבר רה-פרצלציה בתב"ע והוקצו לבעלים זכויות בניה בחלקה חליפית על פי לוחות שומה, לאחר אישור התכנית אין העירייה רשאית לחייב את הבעלים בגודל הקרקע של החלקה שתרמה לרה-פרצלציה אלא בחלקו היחסי בקרקע היוצאת.
- חוק התכנון והבנייה מגדיר את סוגי הבנייה שבגינם יש לגבות אגרות בנייה וחייבים להופיע בטבלאות שטחים במסגרת בקשה לבנייה, במקרים של בנייה שאינה למגורים אין כל דמיון בין שטח זה ולשטח שיש לחייב בפועל על פי חוקי העזר העירוניים והוא בד"כ גבוה באחוזים ניכרים מהשטח לאגרות.
לשאלות וקבלת ייעוץ מקצועי ניתן לפנות לעורך מאמר זה במייל:
דורון כהן מומחה להטלי פיתוח
